加快房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 ??今年是中國“十三五”規(guī)劃的開局之年,，本屆論壇以“新五年,、新格局”為主題,，在中美房地產(chǎn)同行間對話交流，分析房地產(chǎn)發(fā)展趨勢,，應(yīng)對房地產(chǎn)機(jī)遇挑戰(zhàn),，為房地產(chǎn)發(fā)展提供新動(dòng)力。下面，我就中國房地產(chǎn)發(fā)展特別是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，與大家作一交流. ??為中國這樣一個(gè)人口大國提供住房供應(yīng),，既是人類居住史的壯舉，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實(shí)踐,。改革開放前,，中國住房供應(yīng)極度短缺，三代同室,、結(jié)婚沒房子的情況很常見,，我們長期為房擔(dān)憂，為房苦惱,。住房問題,，成了國之憂、民之憂,、家之憂,。1980年4月2日，針對“住房難”問題,，中國改革開放的總設(shè)計(jì)師鄧小平提出了改革住房分配制度的設(shè)想,，打破了傳統(tǒng)的福利分房觀念，啟動(dòng)了以供給滿足需求為導(dǎo)向的住房制度改革,。經(jīng)過一系列的試點(diǎn),，特別是1998年全面深化住房制度改革以來，實(shí)行住房分配貨幣化,、住房產(chǎn)權(quán)自有化,、住房供應(yīng)社會(huì)化、住房保障多樣化,、住房管理專業(yè)化,，住房建設(shè)和消費(fèi)進(jìn)入快速發(fā)展期，人民群眾居住條件得到了極大改善,，1978年至2014年,，在城鎮(zhèn)人口增加3.4倍的情況下，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加了4倍,，達(dá)到33.3平方米,，戶均成套住房接近1套，實(shí)現(xiàn)了住房由“極度短缺”到“快速發(fā)展”再到“追求品質(zhì)”三個(gè)階段的歷史性跨越,。當(dāng)前,，房地產(chǎn)領(lǐng)域正在貫徹落實(shí)中央創(chuàng)新、協(xié)調(diào),、綠色,、開放、共享的發(fā)展理念，與互聯(lián)網(wǎng),、信息經(jīng)濟(jì),、智能技術(shù)加深融合，不斷推進(jìn)綠色低碳,，促進(jìn)人與自然的和諧,。住房消費(fèi)向多層次、個(gè)性化,、高品質(zhì)方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)仍有較大發(fā)展空間,。但快速發(fā)展的同時(shí),，長期積累的問題和矛盾也日益顯現(xiàn)： ??第一，城市分化嚴(yán)重,、庫存壓力大,。 ??中國房地產(chǎn)的發(fā)展與城市化相輔相成。由于城市化進(jìn)程和資源配置的差別,，不同城市房地產(chǎn)分化嚴(yán)重,。一線城市和部分二線城市面臨房價(jià)調(diào)控的壓力，多數(shù)二線城市要保持穩(wěn)定發(fā)展,，三四線城市庫存壓力大,。雖然全國房地產(chǎn)庫存已連續(xù)三個(gè)月下降，但商品房待售面積仍高達(dá)7.2億平方米,。此外,，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場需求，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,，非住宅產(chǎn)品去庫存壓力大,，配套不完善、適銷不對路的產(chǎn)品大量積壓,?；夥康禺a(chǎn)庫存成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的一項(xiàng)重要任務(wù)。 ??第二,，房地產(chǎn)杠桿化風(fēng)險(xiǎn)加大,。 ??2008年以來，面對國際金融危機(jī),，中國出臺了一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,，大量社會(huì)資金流向房地產(chǎn)和大批企業(yè)介入房地產(chǎn)。今年以來,，在去庫存等貨幣政策推動(dòng)下,，全國商品房銷售面積和銷售金額均快速增長，但這種市場回暖主要是金融杠桿的作用，加杠桿雖然釋放了部分有效需求和改善性需求,，但也帶來了不少投資投機(jī)性需求,。如果繼續(xù)加杠桿，將導(dǎo)致舊的泡沫還沒擠出,，新的泡沫又會(huì)積聚,，最終可能會(huì)在政策收緊時(shí)破裂。美國的次貸危機(jī),、日本的房地產(chǎn)泡沫,，就是由于反復(fù)加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松,、再寬松,，形成了惡性循環(huán)。房地產(chǎn)杠桿化的加大,，有可能引發(fā)系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn),。 ??第三，房地產(chǎn)成本不斷上升,。 ??成本不斷上升是行業(yè)面臨的又一問題,，一是土地成本不斷增加，二是融資成本不斷增加,，三是材料采購成本不斷增加,，四是管理成本和勞動(dòng)力成本不斷增加。其中,，最突出的是土地成本,。房地產(chǎn)是高度依賴土地和資金的行業(yè)，但土地不能無限供應(yīng),，企業(yè)拿地和拆遷成本不斷升高,，抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所下降，尤其是地王頻頻出現(xiàn),，深受社會(huì)關(guān)注,，但這絕非我們所愿意看到的。除此之外,，綠色智能建筑的建設(shè)成本也有所增加?，F(xiàn)在看，綠色智能建筑不能單純以高投入,、高成本為導(dǎo)向,，而要以滿足人們的生活需求為前提，以經(jīng)濟(jì)適用為原則,，在性價(jià)比上形成優(yōu)勢,。 ??第四,，房地產(chǎn)短板日益顯現(xiàn)。 ??主要反映在：一是粗放式設(shè)計(jì)建造導(dǎo)致“大路貨”隨處可見,，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍停留在戶型,、面積、地段的傳統(tǒng)比拼上,，而沒在規(guī)劃設(shè)計(jì),、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、信用等方面展開競爭,。二是產(chǎn)品質(zhì)量提升緩慢,。一些企業(yè)重銷售、輕技術(shù),，重資金,、輕管理，在一些關(guān)鍵技術(shù)應(yīng)用上缺少突破,，產(chǎn)品質(zhì)量不高。三是配套服務(wù)有待提高,。雖然房地產(chǎn)業(yè)對社區(qū)服務(wù)業(yè)有所拓展,，但一些項(xiàng)目在交通、商業(yè),、金融,、教育、醫(yī)療等公共資源還沒配置好的情況下就盲目開盤,，產(chǎn)生了大量的無效供應(yīng),。四是資源能源浪費(fèi)嚴(yán)重。商品房交付仍以毛坯房為主,，綠色新型建材應(yīng)用不廣,，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢，大量的建筑垃圾和住宅生產(chǎn)使用過程中的高碳排放,，對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了不良影響,。 ??上面提到的四個(gè)方面，也正是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)面臨的去產(chǎn)能,、去庫存,、去杠桿、降成本,、補(bǔ)短板五大任務(wù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的集中體現(xiàn),。 ??供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國經(jīng)濟(jì)工作的主線。怎樣在房地產(chǎn)領(lǐng)域搞好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,？我把它概括為“明確一項(xiàng)任務(wù)”,、“建立兩個(gè)體系”,、“創(chuàng)新三項(xiàng)機(jī)制”、“補(bǔ)足四個(gè)短板”,。 ??一,、明確一項(xiàng)任務(wù) ??化解房地產(chǎn)庫存是當(dāng)前中央確定的一項(xiàng)重要任務(wù)?！叭齑妗辈皇橇銕齑?，合理的庫存，能保持市場的供求平衡和價(jià)格穩(wěn)定,。但當(dāng)庫存超過了合理的周期,，去化時(shí)間過長甚至難以去化，就會(huì)變成城市的“負(fù)資產(chǎn)”,，并造成企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資金鏈斷裂,，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)或社會(huì)問題。但化解房地產(chǎn)庫存,，又與鋼鐵,、煤炭、化工等領(lǐng)域嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩不同,，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),，它不是普通的產(chǎn)能，無法像工業(yè)產(chǎn)能那樣“關(guān),、停,、并、轉(zhuǎn)”,。不切實(shí)際和指標(biāo)式,、任務(wù)式的去庫存很難見效。因此,，既要立足當(dāng)前,，也要看到長遠(yuǎn)，因城施策做到“四個(gè)結(jié)合”：一是結(jié)合所在城市未來人口和住宅需求進(jìn)行科學(xué)測算,，按照未建,、待建、在建,、已建待售的分類,，摸清房地產(chǎn)庫存的成因和底數(shù)，相應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃,。二是結(jié)合群眾對交通,、文化、教育,、醫(yī)療健康的需求,，加快三四線城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),，擴(kuò)大有效需求。三是結(jié)合大城市人口疏解計(jì)劃,，加強(qiáng)城市副中心,、衛(wèi)星城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和配套服務(wù)，在產(chǎn)業(yè)搬遷過程中實(shí)現(xiàn)人口的遷移居住,，逐步盤活庫存,。四是結(jié)合國家就業(yè)創(chuàng)業(yè)政策，在三四線城市提供更多就業(yè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì),，吸引更多農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力和大學(xué)畢業(yè)生到這些城市工作居住?，F(xiàn)在有些大學(xué)生未來收入是有保障的，還有一部分新市民也有一定經(jīng)濟(jì)收入,，愿意從農(nóng)村進(jìn)城買房,，要挖掘他們的購房潛力?？傊?，化解房地產(chǎn)庫存不能只靠財(cái)稅、金融等政策,，要在供給側(cè)結(jié)合城市產(chǎn)業(yè),、配套服務(wù)等多方發(fā)力。 ??二,、建立兩個(gè)體系 ??（一）以需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系。 ??當(dāng)“量”的問題基本解決后,，對“質(zhì)”的要求就會(huì)更高,。當(dāng)前，中國的住房消費(fèi)已經(jīng)從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,，追求更完善的住房配套,、更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)、更綠色健康的品質(zhì)和環(huán)境,，是供給側(cè)改革的主要任務(wù),。有效供給建立在需求導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，中國房地產(chǎn)不是需求不足或沒有需求,，而是需求變了,，供給的產(chǎn)品卻沒有變，質(zhì)量,、服務(wù)跟不上,。我給大家舉個(gè)例子：杭州臨安有個(gè)別墅項(xiàng)目，2013年開盤,，17個(gè)樓盤總成交僅130套,，去年一年銷售為零,，庫存占項(xiàng)目總量的50%，企業(yè)負(fù)債7.6億元,。為什么近在杭州咫尺,、風(fēng)景那么好的項(xiàng)目得不到消費(fèi)者認(rèn)同？就是產(chǎn)品出現(xiàn)了錯(cuò)配,。浙江藍(lán)城集團(tuán)接手后,，從供給側(cè)入手，重新規(guī)劃設(shè)計(jì),，把原來500平方米左右的大面積,、毛坯房別墅進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，改為83平方米的精裝修+中式小別墅,，增加了餐飲購物,、休閑娛樂、文化體育,、健康醫(yī)療和交通等配套服務(wù),。通過“一減一增”，讓一個(gè)滯銷產(chǎn)品變成暢銷產(chǎn)品,，完成了烏鴉變鳳凰的轉(zhuǎn)變,。 ??（二）租售并舉的住房供應(yīng)體系。 ??從供給側(cè)看,，去庫存和改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)是“表”,，建立一個(gè)租售并舉、供應(yīng)形態(tài)均衡的住房市場才是“本”,。改善供應(yīng)形態(tài),，首先要去除“重售輕租”的觀念，把一次性的住房購買,，變成分時(shí)期,、分時(shí)段、分年齡的合理投資,。國外租賃市場都很活躍,，一些國家50%左右的居民是靠租房解決居住的，而且租售比價(jià)合理,，國際上也是用租售比來衡量房地產(chǎn)在一座城市的投資價(jià)值和潛力,。其次，要支持房地產(chǎn)企業(yè)從商品房銷售向售租并舉模式轉(zhuǎn)變,，同時(shí)鼓勵(lì)投資者購買庫存的空置房,，可以用于租賃，也可以改造為養(yǎng)老,、體育,、物流等設(shè)施,，盤活更多沉淀的房地產(chǎn)庫存。三是培育發(fā)展房屋置換市場,，中國已經(jīng)逐步從增量房時(shí)代進(jìn)入存量房時(shí)代,。通過房屋置換，既能調(diào)劑住房激活二手房市場,，也能與新房市場聯(lián)動(dòng),。一個(gè)家庭在不同階段住房需求不同，可能需要置換好幾次房,。目前,，大連在全國創(chuàng)建“先買后賣”的房屋置換辦法，置換戶在二手房或新房市場選中房源后,，由置換機(jī)構(gòu)聯(lián)合銀行提供“賣方信用”,，以原住房評估價(jià)的60%貸款給置換戶，而且換房信息在統(tǒng)一的電子商務(wù)平臺上可查找,；用于置換的資金在置換戶,、委托機(jī)構(gòu)、銀行三方托管下運(yùn)行,。該辦法實(shí)行15年來,，大連已置換房屋2.1萬套。 ??三,、創(chuàng)新三項(xiàng)機(jī)制 ??我認(rèn)為,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供給側(cè)、需求端有三項(xiàng)機(jī)制值得創(chuàng)新,。 ??（一）土地供應(yīng)機(jī)制,。 ??從供給側(cè)看，土地制度創(chuàng)新是改革能否成功的關(guān)鍵,。當(dāng)前，對去化周期長的地區(qū)要減少供地或停止供地,，從供給側(cè)抑制低端和無效供應(yīng),。常州市今年已是停止供地第三個(gè)年頭，現(xiàn)在去化周期已減為9個(gè)月,，到年底去化周期可實(shí)現(xiàn)6個(gè)月,。同時(shí)調(diào)整商用地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制商業(yè)地產(chǎn),、城市綜合體,、辦公用房的用地供應(yīng)，通過商改住調(diào)整用途,，發(fā)展優(yōu)客工場,、長租公寓,。房地產(chǎn)企業(yè)也要主動(dòng)適應(yīng)甚至參與供應(yīng)管理。 ??（二）高品質(zhì)新型住宅激勵(lì)機(jī)制,。 ??供給側(cè)改革也要有抑有揚(yáng),。抑的，是低端和無效的供應(yīng),；揚(yáng)的,，是高品質(zhì)新型住宅。要用政策激勵(lì)機(jī)制引導(dǎo)市場供應(yīng)高品質(zhì)住宅,，對用產(chǎn)業(yè)化,、集成化、信息化手段和新型建造方式生產(chǎn)的高品質(zhì)新型住宅,，要給予信貸,、稅收優(yōu)惠政策，降低高品質(zhì)住宅初期發(fā)展的建設(shè)成本,，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,。同時(shí)，有必要將綠色,、節(jié)能,、智能等要求納入建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將住宅性能等主要指標(biāo),，作為項(xiàng)目招標(biāo),、土地出讓的前置條件，使更多綠色建筑,、節(jié)能建筑獲得政策支持,。 ??（三）新市民需求支持機(jī)制。 ??從需求端看,，也要制定切實(shí)可行的政策,，支持有一定經(jīng)濟(jì)收入的農(nóng)民進(jìn)城買房，推動(dòng)農(nóng)民工市民化,，使新市民的住房需求加以落實(shí),。這里面有兩點(diǎn)需要抓緊：一是簡化收入證明和擔(dān)保手續(xù)，切實(shí)解決農(nóng)民購房貸款準(zhǔn)入難,、條件高,、費(fèi)用多、辦理慢的問題,，為他們掃清政策障礙,；二是通過解決戶籍、居住證、子女教育等手段,，幫助解決新市民買房的后顧之憂,。 ??四、補(bǔ)足四個(gè)短板 ??加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，要將制約房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性短板補(bǔ)齊,。 ??（一）補(bǔ)設(shè)計(jì)短板。分析一些城市庫存大的原因,，設(shè)計(jì)單一是先天性短板,，形成了大量的無效供給，但如果設(shè)計(jì)好了,，就能將普通的住宅產(chǎn)品變成城市的經(jīng)典作品,。做到這一點(diǎn)，首先要將建筑設(shè)計(jì)與城市設(shè)計(jì)融合,；其次,，建筑設(shè)計(jì)要兼顧室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，二者合一,，同步完成,；三是在大力推廣裝配式建筑中要特別重視預(yù)制構(gòu)配件設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)體系,。如江蘇龍信建設(shè)集團(tuán),，在設(shè)計(jì)中有效融入裝配式技術(shù)，既提高了住宅品質(zhì)和城市形象,，也降低了開發(fā)成本,，企業(yè)從中獲得經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。 ??（二）補(bǔ)產(chǎn)品短板,。一要適應(yīng)用戶對住宅升級換代的需要,，提高住宅品質(zhì)，大力發(fā)展綠色建筑,，建立智能舒適,、健康愉悅的生活環(huán)境，提高居住舒適度,。二要依托互聯(lián)網(wǎng)和智能技術(shù),，整合產(chǎn)業(yè)鏈，推動(dòng)房地產(chǎn)與設(shè)計(jì)創(chuàng)意,、醫(yī)療養(yǎng)老,、休閑娛樂,、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等融合,，滿足群眾對不同業(yè)態(tài)的需求。 ??（三）補(bǔ)住區(qū)配套短板。首先完善住區(qū)規(guī)劃,，合理布局,。要按照“加密路網(wǎng)、劃小住區(qū),、開放公區(qū),、組團(tuán)封閉”的原則，補(bǔ)足住區(qū)規(guī)劃,。早在15年前,，萬科就吸收國外經(jīng)驗(yàn)，在住區(qū)規(guī)劃上打破常規(guī),，運(yùn)用街坊式的設(shè)計(jì),，規(guī)劃了深圳四季花城和武漢城市花園項(xiàng)目，建成后的住區(qū)尺度適宜,、配套完善,、安全便捷，至今還保持著良好的環(huán)境和服務(wù),。其次要落實(shí)配套,，商業(yè)、公共服務(wù)配套設(shè)施要與小區(qū)同步規(guī)劃,、同步建設(shè),、同步使用。 ??（四）補(bǔ)技術(shù)短板,?！笆濉睍r(shí)期，是科技創(chuàng)新能不能在房地產(chǎn)行業(yè)突破的關(guān)鍵期,，要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化和新型建造,，擴(kuò)大全裝修住宅供應(yīng)比例，真正為老百姓建造長壽命,、好性能,、綠色低碳的百年住宅，要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo),，就要大力發(fā)展支撐體和填充體分離的SI住宅體系,；要利用集成化技術(shù)，促進(jìn)全裝修,。一些先進(jìn)技術(shù)如果再不應(yīng)用推廣,，造成的短板，將讓我們終生遺憾,！ ??推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,，是中國適應(yīng)新常態(tài)的重大創(chuàng)新，也是實(shí)現(xiàn)“十三五”規(guī)劃的必然選擇，我們愿與大家一起,，為中國房地產(chǎn)業(yè)的明天,，探索出一條更廣闊更美好更能持續(xù)發(fā)展的道路！