據(jù)央視新聞,，國務(wù)院總理李克強(qiáng)11月22日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議提出,，落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策,。推進(jìn)保交樓專項(xiàng)借款盡快全面落到項(xiàng)目，激勵(lì)商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,。

　　這也是11月以來，政府部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再一次發(fā)聲,。

　　　多項(xiàng)政策打出房地產(chǎn)金融“組合拳”,，一行兩會(huì)齊發(fā)聲

　　進(jìn)入11月，金融管理部門推出多項(xiàng)舉措,，整合了信貸,、保函,、債券等多種手段，涉及“保交樓”,、預(yù)售監(jiān)管資金,、房企并購等多個(gè)方面,，打出房地產(chǎn)金融“組合拳”,。

　　11月11日，央行,、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》,，在房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融支持,、風(fēng)險(xiǎn)處置,、保護(hù)金融消費(fèi)者權(quán)益、階段性調(diào)整金融政策等方面作出了16條明確要求(簡(jiǎn)稱“金融支持16條”),。

　　11月14日,，中國銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳,、人民銀行辦公廳等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,，對(duì)商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)要求，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金,，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提出了12條要求。

　　隨后,，2022金融街論壇年會(huì)召開,，據(jù)“國是直通車”11月21日?qǐng)?bào)道，金融監(jiān)管部門一行兩會(huì)主要負(fù)責(zé)人再度針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲,。

　　中國央行行長易綱指出,，針對(duì)前期一些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，官方已出臺(tái)2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款,，支持已售住房的建設(shè)交付,，并研究設(shè)立鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。

　　中國證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿表示,，當(dāng)前,，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃,，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求,，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資,。

　　同日(11月21日),，人民銀行,、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤政策措施落實(shí)工作,。

　　人民銀行黨委委員,、副行長潘功勝介紹，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上,，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃,，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作,。

　　《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道顯示,，2021年恒大風(fēng)險(xiǎn)顯性化后，引發(fā)了和其模式類似的高負(fù)債,、高杠桿,、高周轉(zhuǎn)、膨脹速度非?？斓姆科蟮倪`約風(fēng)險(xiǎn),。疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中樞水平下降、疫情頻繁擾動(dòng)等因素,，放大了房企風(fēng)險(xiǎn)的外溢性,。

　　“在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)是正?，F(xiàn)象,，但不能過度避險(xiǎn)。”潘功勝說,，目前,，過度避險(xiǎn)現(xiàn)象仍在不同程度上存在，如部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)民企融資“一刀切”等,。潘功勝強(qiáng)調(diào),，各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)“16條”(《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》)重新評(píng)估各行內(nèi)部政策，和“16條”精神保持一致,。

　　多家銀行跟進(jìn)響應(yīng),，七家房企獲得數(shù)千億高額授信

　　為響應(yīng)“金融支持16條”相關(guān)政策及落實(shí)全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)會(huì)議精神，11月23日,，多家銀行陸續(xù)對(duì)外發(fā)布信息,，深化銀企合作。

　　其中,，萬科與多家銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議,，一日內(nèi)獲得超兩千億授信額度。11月23日上午，交通銀行與萬科集團(tuán)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,。根據(jù)協(xié)議,，交行將為萬科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù),，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、個(gè)人住房按揭貸款、并購貸款,、保函,、供應(yīng)鏈融資、債券投資等,。

　　同時(shí),，中國銀行與萬科集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，根據(jù)協(xié)議,，中國銀行將為萬科集團(tuán)提供不超過1000億元人民幣或等值外幣的意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款,、并購貸款,、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款,、保函,、供應(yīng)鏈融資等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位業(yè)務(wù)合作。

　　此外,，中國農(nóng)業(yè)銀行亦與中海發(fā)展,、華潤置地、萬科集團(tuán),、龍湖集團(tuán),、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢(shì),，整合資源,，深化全面合作，按照自愿平等,、互利共贏的原則,，圍繞商品房、保障房,、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域,，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款,、并購貸款,、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作,，建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系,。

　　同日,，美的置業(yè)與交通銀行總行簽署200億元全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議,，交通銀行將為美的置業(yè)提供不超過200億元人民幣意向性授信額度,，額度適用范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、債券投資,、并購貸款,、保函、供應(yīng)鏈融資等,。

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出,，農(nóng)行、交行,、中國銀行與多家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議,，是對(duì)11月11日央行、銀保監(jiān)會(huì)“金融支持16條”和11月21日全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)會(huì)議精神的落實(shí),。

　　“金融支持16條”指出,，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善,、聚焦主業(yè),、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。同時(shí),，全國性商業(yè)銀行信貸工作座談指出,，全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng)，發(fā)揮“頭雁”作用,，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放,。

　　劉水認(rèn)為,，根據(jù)近期政策精神，要穩(wěn)定房地產(chǎn)貸款,，全國性商業(yè)銀行要增強(qiáng)責(zé)任擔(dān)當(dāng),，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)展。為落實(shí)這些精神,，后續(xù)將有更多銀行及房企簽署合作協(xié)議,，增加房地產(chǎn)貸款投放。

　　“三箭齊發(fā)”促進(jìn)民營房企融資恢復(fù)

　　在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來,，近期尤其是進(jìn)入11月份后針對(duì)房地產(chǎn)的支持政策出臺(tái)更為頻繁,，并且相對(duì)來說較為全面和廣泛，金融16條從供需兩端全方位入手，第二支箭從房企融資方向施力,，整體來看,，本輪政策力度較大。

　　據(jù)交易商協(xié)會(huì)網(wǎng)站11月8日消息,，2018年,，針對(duì)部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門,，從信貸、債券,、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合,，支持民營企業(yè)拓展融資。民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”,，有力引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好和融資氛圍,，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題，促進(jìn)了民營企業(yè)融資恢復(fù),，降低了民營企業(yè)融資成本,。

　　11月22日，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息稱,，“第二支箭”繼續(xù)發(fā)力，近日,，萬科企業(yè)股份有限公司向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向,，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送；同時(shí),，金地(集團(tuán))股份有限公司也向交易商協(xié)會(huì)遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng),。

　　根據(jù)交易商協(xié)會(huì)公布的信息，“第二支箭”受理融資規(guī)模近千億元,，截至目前,，已經(jīng)有五家房企披露儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行，總金額約930億元,。

　　根據(jù)債務(wù)融資工具注冊(cè)發(fā)行自律規(guī)則,，能夠向投資人規(guī)范進(jìn)行信息披露的企業(yè)均可開展儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行是市場(chǎng)化,、法治化,、公開透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊(cè)有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行,。

　　另根據(jù)交易商協(xié)會(huì)11月23日消息,，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具(“第二支箭”)政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè),、金輝集團(tuán)三家民營房企發(fā)債信用增進(jìn)函,，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元,、12億元中期票據(jù),，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。

　　交易商協(xié)會(huì)稱,，本次對(duì)龍湖集團(tuán)等三家民營房企出具信用增進(jìn)函,，是“第二支箭”延期并擴(kuò)容政策實(shí)施后首批信用增進(jìn)業(yè)務(wù)，標(biāo)志著政策框架下增信項(xiàng)目的快速扎實(shí)落地,。

　　截至目前,，中債增進(jìn)公司已通過公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展,。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來,，中債增進(jìn)公司開具發(fā)債信用增進(jìn)函，是支持民營房企發(fā)債的關(guān)鍵環(huán)節(jié),，標(biāo)志“第二支箭”繼續(xù)發(fā)力,。

　　與此同時(shí)，有房企人士向澎湃新聞表示,，公司有意按照“第三支箭”的政策指導(dǎo),，引入國資股東，進(jìn)行股權(quán)融資,。另一家房企則在一場(chǎng)會(huì)議中表示,，集團(tuán)層面的引入國資股東比較難，入股項(xiàng)目則相對(duì)容易些,。

　　市場(chǎng)筑底回升仍需具備三個(gè)條件

　　展望后市,，陳霄提到，近期以來中央層面頻頻輸出重磅利好,，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)意義非凡,。多管齊下支持房地產(chǎn)，將有效促進(jìn)行業(yè)信心的恢復(fù),，疊加疫情防控逐步優(yōu)化,，預(yù)計(jì)接下來到年底房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速修復(fù)，從當(dāng)前的形勢(shì)來看,，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)機(jī)是很有可能實(shí)現(xiàn)的,。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波提到，不同于以往市場(chǎng)調(diào)整,，本輪樓市下行周期疊加了國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)變化因素,、樓市進(jìn)入新周期等諸多影響,，也預(yù)示著市場(chǎng)筑底回升會(huì)相對(duì)波折。分離外部因素,，單從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看,，預(yù)計(jì)本輪樓市的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)到來需具備三個(gè)條件，供給側(cè)房企金融支持實(shí)質(zhì)落地,、需求側(cè)針對(duì)一二線城市改善需求政策更大面積推行,、保交樓推進(jìn)不斷向好。

　　張波提到,，房企的金融支持來看,，兩部門聯(lián)合發(fā)布的金融16條對(duì)后市的影響會(huì)非常直接，政策清晰體現(xiàn)出保房企的思路,，尤其對(duì)于優(yōu)質(zhì)民營房企的金融政策支持力度會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng),，加之“第二支箭”同步發(fā)力，11月“第二支箭”擴(kuò)容首批民營房企現(xiàn)已落地,，龍湖集團(tuán),、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營房企獲得信用增進(jìn)函,，未來如果進(jìn)度不斷加快,，更多覆蓋頭部優(yōu)質(zhì)房企，就會(huì)產(chǎn)生明顯的拉動(dòng)作用,。

　　從需求側(cè)來看,，一二線城市改善需求政策的大面積推行，目前來看首套的政策力度已經(jīng)較為全面,，但針對(duì)改善需求,，尤其是賣一買一的改善性需求的支持力度，在一二線依然偏弱,，全面推行的政策只有個(gè)稅退還。“認(rèn)房不認(rèn)貸”需要在更多城市推進(jìn),，這才有利于加快改善置業(yè)這類大群體的入市節(jié)奏,。同時(shí)針對(duì)改善置業(yè)也要有更多首付和利率層面的優(yōu)惠，甚至在部分城市針對(duì)二套房的支持力度也需要明顯加強(qiáng),。

　　此外,，保交樓政策的推進(jìn)，保交樓保的是基礎(chǔ)信心,，只有項(xiàng)目的交付得到有效推進(jìn),，購房者才有信心入市，這一點(diǎn)在項(xiàng)目交付問題相對(duì)突出的城市尤其值得關(guān)注,。一方面需要壓實(shí)房企責(zé)任,，專項(xiàng)緊盯開工節(jié)奏,，另一方面還需做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目有序復(fù)工,，如期交付,。