在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之際,，房地產(chǎn)業(yè)也正在經(jīng)歷很大轉(zhuǎn)型，但這種變化與其用“舊常態(tài)轉(zhuǎn)向新常態(tài)”來描述,，不如用“從非常態(tài)轉(zhuǎn)向常態(tài)”來概括更為貼切。

 

房地產(chǎn)“非常態(tài)”

 

投資銷售非常規(guī)增長。1998年房改以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛,，住房供應(yīng)從嚴(yán)重短缺變?yōu)槊黠@過剩。房子和車子是拉動消費(fèi)的兩大領(lǐng)頭羊,，近些年汽車消費(fèi)處于增長爆發(fā)期,，2013年汽車產(chǎn)量比2003年增長4.98倍。但房地產(chǎn)又比汽車增長快得多,，房地產(chǎn)業(yè)2013年的投資,、銷售面積、銷售額分別比2003年增長8.51倍,、6.54倍,、10.6倍，所以說1998年以來房地產(chǎn)投資和銷售屬于一種非常規(guī)或者說超常規(guī)增長,。

 

價格大幅上漲,。房價上漲大家普遍親身感受到了。特別是2007年和2009年,，房價像脫韁的野馬瘋狂上漲,。在北上廣深四大一線城市中心城區(qū)，2013年房價比2003年至少上漲了10倍以上,。二線城市中心城區(qū)2013年房價比2003年普遍上漲6~10倍,。三、四線城市漲幅稍低,，大致在4~6倍左右,。2013年末廣義貨幣供應(yīng)量余額為110.7萬億元，2003年末為22.12萬億元,，增長5倍,，顯然在一二線城市房價的漲幅遠(yuǎn)超過了貨幣的膨脹。記憶猶新的是,，2009年底杭州房價比年初上漲近100%,。如此大的漲幅，絕不是一種常態(tài),，只能用非常態(tài)來表達(dá),。

 

項(xiàng)目幾乎穩(wěn)賺不賠，且利潤高企,。房地產(chǎn)往往被貼上暴利的標(biāo)簽,，雖然個別房地產(chǎn)項(xiàng)目存在虧損，但絕大部分項(xiàng)目是盈利的,，接近只賺不賠,，而且部分項(xiàng)目利潤高得驚人。一般行業(yè)銷售毛利率可能在5%~20%,，前些年房地產(chǎn)項(xiàng)目總銷售毛利率達(dá)到20%~50%十分正常,，在房地產(chǎn)融資杠桿作用下，開發(fā)商本金的回報率更高,。這樣高的利潤率,，幾乎穩(wěn)賺不賠，持續(xù)這么長時間，都是非常態(tài),。

 

以上三種情況的存在,，使得過去10多年的房地產(chǎn)與其用“舊常態(tài)”來形容，不如用“非常態(tài)”來概括更為準(zhǔn)確,。

 

何為常態(tài)增長

 

行業(yè)投資銷售增長速度轉(zhuǎn)向常態(tài)增長,。在非常態(tài)時期，房地產(chǎn)投資增長迅猛,，2003年至2013年間,，投資增長超過19%有9年，其中5年超過25%,。銷售增長速度有時高得驚人,，2005年全國房地產(chǎn)銷售面積增長50.6%，2009年增長42.1%,，即使在限購嚴(yán)格實(shí)施的2011年和2012年,，全國房地產(chǎn)銷售面積依然正增長，2013年更是增長了17.3%,，銷售額則增長了26.3%,。過去15年來僅有2008年因全球金融危機(jī)而出現(xiàn)銷售下滑，有其特殊性,。

 

什么是常態(tài)增長,，一是增長幅度相對平緩，投資增長保持在19%以上比較難,，銷售面積增長幅度低于15%的概率更大,；二是部分年份銷售可能會出現(xiàn)負(fù)增長，而投資負(fù)增長可能性很小,。房地產(chǎn)周期波動的固有秉性不會改變,，個別年份的大幅起落還可能發(fā)生。就每個單體城市而言,，由于市場體量較小其波動幅度可能還會比較大,，但幅度會有所收窄。

 

從中長期看,，1998年房改以來一直到2013年,，房地產(chǎn)總體處于上行階段，在這個過程中,，供應(yīng)量不斷積累擴(kuò)大,，房價迅速達(dá)到高位，超過居民承受能力,，從2014年開始,，房地產(chǎn)達(dá)到一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，整體形勢開始轉(zhuǎn)向，也可以說房地產(chǎn)進(jìn)入下半場,，除少數(shù)一線城市外,，大部分二線至四線城市產(chǎn)能過剩，房價收入比失衡,，在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),、貨幣政策偏中性,、投資投機(jī)受到明顯抑制,、勞動人口開始下降，房產(chǎn)稅納入稅改議程之時,，未來房地產(chǎn)投資銷售大幅增長的可能性明顯降低,，近兩三年大的趨勢則是消化庫存，房價快速上漲已失去基礎(chǔ),。

 

對于房地產(chǎn)銷售面積在2013年是否已達(dá)到歷史高峰,，則需要進(jìn)一步觀察。中國城鎮(zhèn)化潛力巨大,，住宅和各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間還比較廣闊,，未必一定走下坡路。2014年預(yù)計銷售面積小幅下降,，其實(shí)成交量也是歷史第二,，將超過2012年。

 

價格雙向波動,。房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)入常態(tài)波動后,，房地產(chǎn)這匹“烈馬”開始有所馴服，房地產(chǎn)行業(yè)從“非常規(guī)行業(yè)”開始成為一個“常規(guī)行業(yè)”,。在這個階段房價快速上漲的可能性已經(jīng)很小,，價格雙向波動的可能性明顯增大，但一般不會大幅上漲和下跌,。少數(shù)庫存過大,、價格過高、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐不夠的城市房價下跌幅度可能會大一些,。

 

利潤下降,，項(xiàng)目有賺有賠。從前兩點(diǎn)可以看出,，房地產(chǎn)投資總體回報率將下降,，房地產(chǎn)利潤率逐步向社會平均利潤率過渡。市場經(jīng)濟(jì)條件下一個行業(yè)有波動,、有盈有虧是正常的,，黃金十年對房地產(chǎn)形成的思維慣性和錯覺必須打破。

 

開發(fā)商和區(qū)域、業(yè)態(tài)分化更加明顯,。房地產(chǎn)進(jìn)入常態(tài)后,，開發(fā)商將加快分化，專業(yè)功底深厚的公司將脫穎而出,。能隨行就市,、高周轉(zhuǎn)、市場研究和定位能力營銷能力強(qiáng),、融資渠道多,、重視現(xiàn)金流、負(fù)債率控制得比較理性,、應(yīng)對周期波動得當(dāng)?shù)墓緦⒃谛袠I(yè)常態(tài)中進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額,。反之則將落伍甚至退出、破產(chǎn),。

 

就區(qū)域而言,，一線城市有其特殊資源和優(yōu)勢，需求旺盛,，供求不會出現(xiàn)大的失衡,，價格會雙向波動，但總體存在一定價格上漲壓力,。二線城市資源集中,，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，交通發(fā)達(dá),，但供應(yīng)量普遍過大,，房價虛高，產(chǎn)能和價格都需要消化,。三,、四線城市房地產(chǎn)往往超前于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，供應(yīng)量很大,，需求相對有限,，大部分為人口凈流出城市，行業(yè)調(diào)整需要時間,。

 

就業(yè)態(tài)來說,，住宅比重將進(jìn)一步下降，各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張,。需要關(guān)注的是,，商業(yè)、旅游度假等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的泡沫也比較大,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)技術(shù)含量較高,，需要謹(jǐn)慎經(jīng)營,。

 

政府的雙向調(diào)控特征更加明顯。1998年至2003年,，政策主要是鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展,；2003年至2008年上半年，調(diào)控政策主基調(diào)是引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展,，抑制房地產(chǎn)過熱,，但還是支持為主；2008年下半年到2009年,，政府主要是刺激房地產(chǎn),；2010年至2014年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機(jī),，控制泡沫為主要導(dǎo)向,；2014年中以后，主要方向是鼓勵去庫存,，分類調(diào)控，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展,。未來中央政府的雙向調(diào)控特征預(yù)計會更加明顯,，既要控制房價泡沫，又要調(diào)節(jié)供應(yīng)量泡沫,，既要房地產(chǎn)支持經(jīng)濟(jì)增長,，又要防止房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤，房地產(chǎn)調(diào)控面臨一個相對復(fù)雜的形勢,，中央政府將在長效政策機(jī)制基礎(chǔ)上,，根據(jù)形勢變化相機(jī)做出政策選擇。15年來房地產(chǎn)發(fā)展很快,，但積累的問題很多,，病得比較重，問題開始爆發(fā),，此時國家不會再去刺激,，簡單打激素，但會治病救人,，順應(yīng)市場自身發(fā)展規(guī)律,，采取一些措施讓它盡量軟著陸，促進(jìn)行業(yè)慢慢自我修復(fù),。

 

房地產(chǎn)進(jìn)入常態(tài)后,，開發(fā)商應(yīng)注重以下幾個方面：1、高度重視風(fēng)險管理,。房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)階段后,，利潤在降低,，風(fēng)險有所加大，此時開發(fā)商必須重視風(fēng)險管理,。2,、提升專業(yè)能力和管理水平。以前形勢總體較好,，不需要技術(shù)含量也可以賺錢,，以后開發(fā)商主要依賴專業(yè)功底和管理能力。3,、從盈利模式上看,，開發(fā)商要更加重視高周轉(zhuǎn)模式。4,、加強(qiáng)政策和市場研究,，提高應(yīng)對周期的能力。企業(yè)要加強(qiáng)對周期的研究,，提高駕馭周期和應(yīng)對的能力,。房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，一般都是不適應(yīng)周期震蕩造成的,。嚴(yán)格地講我國的房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)還沒遇到真正的,、完整的房地產(chǎn)周期波動，2008年和2011年兩次太短,，很多公司活過來不是應(yīng)對得好,，而是快撐不下去時政策反轉(zhuǎn)了、市場反轉(zhuǎn)了,，這一輪周期對大部分城市和開發(fā)商來說可能是真正的考驗(yàn),，需要拋棄幻想，積極防御,。5,、緊貼三大相關(guān)趨勢積極探索新亮點(diǎn)。當(dāng)下,，新型城鎮(zhèn)化,、互聯(lián)網(wǎng)與實(shí)業(yè)及消費(fèi)的融合、金融的普惠化和綜合經(jīng)營是幾個大趨勢,，房地產(chǎn)必須在摸索中前進(jìn),。6、調(diào)整心態(tài),，思維要及時切換為“常態(tài)”模式,。穩(wěn)賺不賠、高利潤預(yù)期,、價格單向上漲,、粗放管理就能賺錢等觀點(diǎn)都要及時拋棄,，開發(fā)商要接受有賺有賠、平均利潤,、價格有漲有跌才能更好地適應(yīng)新形勢,，精細(xì)化管理才能獲得良好效益。