嘉賓對話：新興地產(chǎn)與裝配式建筑

主持人：我們歡迎大家進行高端對話環(huán)節(jié)，對話主題是新興地產(chǎn)與裝配式建筑,，我們有請國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心副主任研究員喬潤令,，國家筑建部政研中心原副主任、研究員王玨林,，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會人居委副主任,、專家組長、總建筑師開彥,，有請中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任,、研究員牛鳳瑞。有請中國建筑技術(shù)集團有限公司有限公司工程院,，光電建筑技術(shù)應(yīng)用研究所長王志東先生,，有請遼寧盛鐸建材科技有限公司董事長寧家珊，我們歡迎幾位來到舞臺上,，和我們一起來對話主題,，新興地產(chǎn)與裝配式的建筑，歡迎幾位,。

我們知道供給側(cè)改革和創(chuàng)新是我們國家提出的戰(zhàn)略性的要求,，住建部對裝配式建筑推廣也是非常重視，國土經(jīng)濟學會一直在抓深呼吸小城和小鎮(zhèn)建設(shè)工作,，已經(jīng)取得了良好的成效,，如何進一步來促進這兩項工作，我們要有請幾位專家跟我們一起來分析一下,。首先第一個問題要問的是為什么我們國家非常重視特色小鎮(zhèn),、田園綜合體，創(chuàng)建特色小鎮(zhèn)和田園綜合體要具備哪些條件,，或者存在哪些困難,，我們應(yīng)該怎么去解決，幾位來發(fā)表一自己的觀點和心得體會,，有請,。

喬潤令：剛才我們喬會長說到了，我們學會搞了不少深呼吸的小鎮(zhèn),，剛才主持人也問到這個問題,，其實特色小鎮(zhèn)和田園綜合體是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型非常重要的一個領(lǐng)域,，據(jù)我所知房地產(chǎn)排前五十強的已經(jīng)全部進入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域,。中國數(shù)得著的大公司已經(jīng)全部進入特色小鎮(zhèn)領(lǐng)域,，特色小鎮(zhèn)是中國最近幾年來政府也熱，市場也熱,，民營資本也熱,，房地產(chǎn)業(yè)熱的這么一個非常罕見的。所以說我們的結(jié)論就是,，特色小鎮(zhèn)包括目前房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型特別重要的領(lǐng)域,。

大體上是這樣，上星期我們在長沙,，國家發(fā)改委和新華社,，還有長沙市政府開了一個會，特色小鎮(zhèn)總體來說它是一個新的發(fā)展的平臺,，而且是一些新的產(chǎn)業(yè)集聚的空間,，或者新的機制體制，或者新的商業(yè)模式發(fā)展的這樣一個載體,。比如說最早是歐美產(chǎn)生的,，完了以后我們學歐美，浙江最早在中國落地,，提出來并且實施,，完了以后國家三個部委出臺政策，最近四部委又出臺新政策,，大體上特色小鎮(zhèn)對我們?nèi)司迎h(huán)境或者下一步城鎮(zhèn)化,，可能會產(chǎn)生一個非常大的影響，或者說可能會提供一個新的坐標,，我這個說法不知道幾位專家怎么看,。

比如說三生融合這樣一種非常重要的理念，剛才有的專家確實是基本上以住為主,，但是質(zhì)量高低,、人均環(huán)境如何可能就考慮得差一點，三生融合,，生態(tài),、生產(chǎn)、生活融合,，這樣一種理念可能是下一步城市發(fā)展重要的一個參照器,。第二，特色小鎮(zhèn)高度強調(diào)文化和生態(tài),，文化一定要融入特色小鎮(zhèn)當中及整體上改變我們原來的千鎮(zhèn)一面,，這樣對我們居住的形態(tài),，建筑的形態(tài)，整體上會發(fā)生一個非常大的轉(zhuǎn)變,。我想下一步中央已經(jīng)提出來十九大以后一個非常重要的轉(zhuǎn)變,，就是中國整個經(jīng)濟從高速度發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)也是如此,，城鎮(zhèn)化也是如此,，特色小鎮(zhèn)也是如此。所謂的高質(zhì)量就是要講生態(tài),、文化,、環(huán)境，包括我們裝配是要環(huán)保節(jié)能,，綠色發(fā)展嘛,，這是一個剛才回答主持人的內(nèi)容。

第二個內(nèi)容,，有關(guān)特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在大體上國家的政策是這樣,，原來是三個部委發(fā)了一個文要搞一千家，后來發(fā)現(xiàn)這里的問題比較多,，目前特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)的主要是這么幾個問題,。第一個空心化，沒有產(chǎn)業(yè),。第二個房地產(chǎn)化,，這個是特別嚴防的一個非常重要的政策導(dǎo)向，第三個是地方政府利用特色小鎮(zhèn)把它當做一個筐,，什么都往里裝,，同時又開始新的借債。所以說四個部位十二月份發(fā)了一個新的文件,，第一防止地方政府個度借債搞特色小鎮(zhèn),。第二，防止特色小鎮(zhèn)走向房地產(chǎn)化,，這非常重要,。同時國土部和環(huán)保部介入以后，國土不有一個政策就是以存量土地的再開發(fā)為主,，不回答規(guī)模供應(yīng)新的土地搞特色小鎮(zhèn),。環(huán)保部要求綠色環(huán)保，這是一個要點,。第二個要點,，政策的主導(dǎo)基本上把特色小鎮(zhèn)納入新型城鎮(zhèn)化的范圍，就是說納入經(jīng)營城鎮(zhèn)化的范圍，由11個部委聯(lián)席會議組織的統(tǒng)籌指導(dǎo),，牽頭單位是國家發(fā)改委,，所以下一步特色小鎮(zhèn)的情況會發(fā)生很大變化，比如申報怎么怎么會有所不同,。這次長沙會議國家發(fā)改委主導(dǎo)部門已經(jīng)說了,，可能以往的這四五百家可能還得重新分類，有些不合格的要動態(tài)調(diào)整,，下一步怎么做,，要等著國家新領(lǐng)導(dǎo)上來，新的機構(gòu)形成,，完了人代會開完以后再操作，謝謝,。

主持人：謝謝您的分享,，非常的讓我們受益匪淺，我們其他幾位嘉賓有沒有自己的想法,，也跟我們分享一下,。

王玨林：這個特色小鎮(zhèn)怎么來的呢?現(xiàn)在大家都知道我們整個經(jīng)濟發(fā)展房市的轉(zhuǎn)變，剛才咱們?nèi)说暮軐?，所以城?zhèn)化需要均衡發(fā)展,，那我們怎么均衡呢?我們關(guān)注的是大城市，沒有關(guān)心中小城市和農(nóng)村,。第三,，又提出我們鄉(xiāng)村振興這樣一個戰(zhàn)略性，所以這幾方面措施我們現(xiàn)在國家有關(guān)部委在抓特色小鎮(zhèn),，起一個引導(dǎo)帶動作用,。所以現(xiàn)在應(yīng)當說這個也是一個大的工程，做起來不那么容易,。畢竟小真嘛,，有部分小鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展非常好，甚至比內(nèi)地西部的城市還好,，大部分我們多少小鎮(zhèn)呢?而且具備有特色基礎(chǔ)的又有多少?不多,，尤其它的基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施更是,，所以做起來確實難?，F(xiàn)在抓點也是好的抓，實際上綜合抓產(chǎn)業(yè),，有特色的產(chǎn)業(yè)來慢慢的形成一個小規(guī)模的城市,，往這邊抓，就培育更多的小城市，來帶動鄉(xiāng)村,，來城鎮(zhèn)化,，這是第一點。

所以前面中央抓地方抓,，哪兒都在抓,，亂套了，好像這是塊大肉似的,，其實沒有,，肉不多，骨頭多,。

第二我想談的是對于我們企業(yè)來講機會,，因為現(xiàn)在城市的土地非常緊張，而且很嚴酷,，尤其大城市,，主要原因就是城市現(xiàn)在不擴張了，就城市發(fā)展房市也發(fā)生變化了,，現(xiàn)在你看城市規(guī)劃,，以前經(jīng)常往外擴，這幾年擴了多少?所以現(xiàn)在就抓棚戶區(qū),，抓保障性住房,，另外八成是里邊的企業(yè)用地，不往外擴張了,，沒有地了,，但是城市還得發(fā)展建設(shè)，原來城市化過程中這么多年存在的死角短板把它補上,，有工程我們就穩(wěn)定就業(yè),，就穩(wěn)定投資，所以說現(xiàn)在就是我們特色小鎮(zhèn)還是我們新興方面市場,，我們很多企業(yè)現(xiàn)在關(guān)注的地方,。所以特色小鎮(zhèn)最好搞的投資，短頻快最好搞的就是文化旅游,，見效快,，因為它選擇的位置區(qū)域和環(huán)境都是最佳，所以它快,，它主要吸引消費,，吸引投資。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在實體產(chǎn)業(yè)比較有原先的基礎(chǔ),，來形成規(guī)模比較大的,，對地方有帶動作用的。

我理解特色小鎮(zhèn)，一個是解決可持續(xù)發(fā)展問題,，第二個解決就業(yè)問題,，它是集聚人口華的城市，第三,，現(xiàn)在小鎮(zhèn)跟以前不一樣,，創(chuàng)新了，所以這個應(yīng)當是我們特色小鎮(zhèn)未來,，我們企業(yè)做還是政府做?但是它是不是個投資機會?我覺得有,，因為這種盤子現(xiàn)在是大的不想吃，小企業(yè)又吃不動,，只有我們中等企業(yè),，在我們中小企業(yè)聯(lián)合起來才能把它吃下來，這是個賺錢機會,，謝謝,。

主持人：我們有請牛教授來分享一下

牛鳳瑞：現(xiàn)在說的特色小鎮(zhèn)，我寫了兩篇文章,，好像媒體一直不大愿意用，我把我的基本觀點給大家做一個簡單的提綱攜領(lǐng)的匯報,。第一,，我贊成特色小鎮(zhèn)試點，但很擔心或者不贊成特色小鎮(zhèn)大躍進新高潮,。為什么呢?這里邊有這么幾點認識,。

第一點，我們的特色小鎮(zhèn)是在一個什么歷史背景下,，中國的城市化50%,，高潮階段、快速階段還沒有過去,，而中國的城市化政策,，這種崇小制大這種主流思想一直沒有推動，我們城市化的政策,，五萬萬人口,，城市空地是上限，是天花板,，這個依據(jù)并不充分,，我們現(xiàn)在考慮問題的方法存在嚴重的缺陷，比如我們大城市,，北京和上海,，兩千萬人的大城市，但是我們的概念一百萬人口就是大城市。那么這里邊就有一個問題,，你五百萬到兩千萬之間還有一個一千百的上升空間,，你憑什么把天花板弄到五百萬?現(xiàn)在我們限制大城市的發(fā)展，過度的夸大大城市病,，然后出臺特色小鎮(zhèn)試點,，如果就特色小鎮(zhèn)試點來論沒問題，它是新型城市化的重要組成部分,，它是鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要方針,，沒問題。大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展,，大中小城市與小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,，實際上各類城市，不同規(guī)模的城市,，各自有各自的職能分工,，各自有各自的優(yōu)點，也有各自的缺點,。這個它互相之間不能相互替代,，比如現(xiàn)在小即是美，太絕對化了,，小即是美有道理,，但是小不等于十全十美，如下它們十全十美就沒有事物的多樣性,。大也不等于就是丑,，大也有大存在的理由，應(yīng)該這么說,。

現(xiàn)在再回來想特色小鎮(zhèn)建設(shè),，在口號上特色產(chǎn)業(yè)支撐，特色文化彰顯,，特色規(guī)劃建設(shè),，這都是對的，這些口號都可以讓我們專家去畫圖,，保證給你畫的十全十美,。但是解決兩個關(guān)鍵問題，第一錢從哪兒來,，第二地從哪兒來,，剛才我們一直在討論這個問題，錢從哪兒來,，社會,，大地產(chǎn)商全參與,。社會資本也好，什么資本也好,，還有像要素,，資本的話回報率高一些，對不對?如果不賺錢,，他給你去吆喝嗎?你怎么樣讓資本看到盈利的希望,，這個要害咱們始終沒解決，產(chǎn)業(yè)空心化就能有資金匯報嗎?

第二個,，我們現(xiàn)在的特色小鎮(zhèn)都是在農(nóng)村地區(qū),，農(nóng)村建設(shè)用地是集體所有制的土地，地得聰敏說了算,，而且這個社區(qū)有一個相對獨立的以土地連接的一個利益集團,，你外部資本去了怎么樣去分享未來的土地收益，這個問題你們解決了嗎?沒有解決,，現(xiàn)在大家都倡導(dǎo),。最后能不能成功，取決于這兩點,。這兩點我看有關(guān)媒體報道,，好像有一種故意繞路走的意思，都不愿意提,。而且是邁不過坎的,。

最后一個問題，現(xiàn)在跟我們新興地產(chǎn)有聯(lián)系,，因為我們過去的房地產(chǎn)主要是住房地產(chǎn)接著是工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn),，現(xiàn)在強調(diào)的是文化地產(chǎn),、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn),、休閑地產(chǎn)等等,，還有金融地產(chǎn)等等，這都可以叫新興地產(chǎn),，也就是說我們房地產(chǎn)領(lǐng)域正在隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展,，向外發(fā)展，擴張自己的市場化,。那么特色小鎮(zhèn)可能就是我們新興地產(chǎn)的一個重要的平臺和抓手,，我認為把特色小鎮(zhèn)不等于搞房地產(chǎn)化，但是如果沒有房地產(chǎn)做先導(dǎo)你特色小鎮(zhèn)搞什么呀?有人說雄安新區(qū)不搞房地產(chǎn)開發(fā),，不搞土地財政,，你有強大的政府財力支持無妨一試,，但是其他的地方可以嗎?所以我們大量的特色小鎮(zhèn)。只是我們?nèi)绾慰创康禺a(chǎn),，我的理論是什么呢?房地產(chǎn)是我們城市化先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),，我們要蓋房子，蓋居住,、生活,、生產(chǎn)的各種場所，我們現(xiàn)在在這兒開會它不叫住房,，叫房屋,，過去我們一開始蓋這個賓館的時候是不是叫商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)未來也是這種情況,。

中國為什么到旅游旺季的時候,，或者節(jié)假日的時候，所有景點都人滿為患,，就是少,，供給不足，需求大,，這是一個基本矛盾?，F(xiàn)在我們要滿足美好生活的追求就要搞建設(shè)，房地產(chǎn)是重要的一方面,，這就涉及到我們?nèi)绾稳ミx擇特色小鎮(zhèn)?，F(xiàn)在我看到的一些試點，很多原來就不錯,，現(xiàn)在給它掛上我們特色小鎮(zhèn)的牌子,，實際上跟我們沒有關(guān)系，那怎么去看屬于另外的問題,。但是我得出一個結(jié)論,，小城鎮(zhèn)的發(fā)展有它的客觀規(guī)律，當你工業(yè)化初期的階段,，是工業(yè)化推動了小城鎮(zhèn)的發(fā)展,，隨著工業(yè)化的進程，小城鎮(zhèn)成長為中小城市這是一個大規(guī)律,，這是不可避免的,，因為工業(yè)企業(yè)在聚集，形成產(chǎn)業(yè)集群,，它必然成為城市,，對不對?中國現(xiàn)在進入城市化的中期階段，30%到70%,，所以中國的城市化還有十幾年的快速成長期,，到2030年以后到70%以后才能進入,。

在這個時段我們看到的是什么?特大城市迎來了效益的拐點，像北京,、上海,，這些特大城市的近郊和遠郊就會產(chǎn)生大量的特色小鎮(zhèn)，這些特色功能小鎮(zhèn)與其說是農(nóng)村發(fā)展的結(jié)果,，倒不如說是特大城市效益外溢的結(jié)果,。大家想一想是不是這回事，如果沒有特大城市作為依托,，如果沒有特大城市的人口,，對于文旅的市場需求，有它的繁榮嗎?所以我個人認為目前特色小鎮(zhèn)成功概率最大的區(qū)域就是我們特大城市這種它的輻射范圍內(nèi),。但是這樣看的話,，恐怕這些地區(qū)的特色小鎮(zhèn)建設(shè)，還是這些地區(qū)深度城市化的過程,，也是這些地區(qū)農(nóng)村率先城市化,，正確看我們才有另外一個世界。我的基本觀點不一定符合目前的主流,，我希望和大家分享,，也和大家共同討論，謝謝,。

主持人：謝謝,，其實我們一直說新興地產(chǎn)，如果說我們新興地產(chǎn)哪些創(chuàng)新的方式?在全國推廣會不會有哪些困難?如何解決?

開彥：我還是接著談特色小鎮(zhèn),，特色小鎮(zhèn)現(xiàn)在已經(jīng)形成整個國家發(fā)展的潮流,，地方政府對它非常重視，現(xiàn)在各級政府都在支持特色小鎮(zhèn)的發(fā)展,，所以這個特色小鎮(zhèn)發(fā)展的好壞對我們國家整個的經(jīng)濟發(fā)展,，特別是對農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展有決定性的指導(dǎo)作用。但是現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)存在的問題我認為有兩個問題,，第一，把特色小鎮(zhèn)搞成是旅游目的地,，這個我認為是不夠的,，是偏向的。第二個特點,，很容易把它作為房地產(chǎn)的開發(fā)的對像,，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，這兩個問題我認為都會把特色小鎮(zhèn)做偏了,，做成跟我們總的特色小鎮(zhèn)的發(fā)展目標相偏離,，不是一回事了,，這一點需要改正。

特色小鎮(zhèn)的問題,，實際上是跟我們現(xiàn)在大力發(fā)展城市化是有相當關(guān)系的,，第二是跟我們現(xiàn)在怎么改變農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀，改變農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀目前是空心農(nóng)村,，農(nóng)村現(xiàn)在有年輕人,，有力氣有智慧的人都不在農(nóng)村了，農(nóng)村空心化,，這是我們現(xiàn)在特色小鎮(zhèn),，通過特色小鎮(zhèn)的發(fā)展去改變和扭轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的趨勢，改變農(nóng)村現(xiàn)在空心化的趨勢,，這一點我認為是現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)發(fā)展一個重要的途徑,。通過特色小鎮(zhèn)的發(fā)展帶動農(nóng)業(yè)的發(fā)展，帶動農(nóng)業(yè)的壯大,，我們現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)我認為現(xiàn)在是非常落后的,，我們現(xiàn)在農(nóng)村的空余下來的土地，就是沒人種的土地越來越多,，所以我認為特色小鎮(zhèn)第一條應(yīng)該怎么來帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，圍繞農(nóng)業(yè)土地的增值，農(nóng)業(yè)的養(yǎng)殖業(yè),，農(nóng)業(yè)的種植業(yè),，比如種水果、蔬菜之類的東西,，讓它更加龐大起來,。這一點我認為是非常重要的，怎么把農(nóng)村的人員重新吸收回來,，重新利用他們的力量來打造特色小鎮(zhèn),。農(nóng)業(yè)現(xiàn)在目前個別的是在種自己的地，如何把它聯(lián)合起來種植或者使用,，這一點我們的開發(fā)商結(jié)合農(nóng)村的政府部門,，一起來做農(nóng)業(yè)開發(fā)。

主持人：就是我們說的資源整合,，推動特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展

開彥：第二是自然狀況,，山和水變成青山綠水，我們農(nóng)業(yè)發(fā)展能夠提升生活質(zhì)量,、環(huán)境質(zhì)量,，讓城里的人愿意到農(nóng)村去住，大城市有大城市的毛病,，農(nóng)村是沒有的,，特別是現(xiàn)在電子行業(yè),，農(nóng)村的東西可以帶進城市里頭，所以這些東西,，都應(yīng)該利用這些條件,，把農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè),，農(nóng)業(yè)的一些方面能夠帶動起來,，這是我們特色小鎮(zhèn)非常重要的一部分，在這方面為了發(fā)展這個,，也必須把農(nóng)村的小鎮(zhèn)它的特色,、特點能夠帶動起來。當然有房地產(chǎn)商存在,，發(fā)展農(nóng)業(yè)來帶動,，這一點是最重要的。這些東西我認為是目前做特色小鎮(zhèn)非常重要的?，F(xiàn)在筑建部很多的政府部門也在認為現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)很多在做法上是有問題的,，所以把這個做好，我認為對發(fā)展特色小鎮(zhèn)非常好,。

所以現(xiàn)在有一個叫田園綜合體,，我認為這個提得非常好，非常全面,，如果有田園綜合體作為知道,，作為特色小鎮(zhèn)的指導(dǎo)方針，那么就能使我們特色小鎮(zhèn)非常正確,、理性的發(fā)展,。謝謝。