2015年1月1日晚間，佳兆業(yè)集團 （01638，HK）發(fā)布公告稱，由于公司原董事會主席郭英成辭職觸發(fā)了一項融資協(xié)議包含的強制性提前還款條文，未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款，引發(fā)了第一場貸款違約風(fēng)波。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，截至2014年6月30日，公司擁有111億元現(xiàn)金，資產(chǎn)負債率為75.62%，扣除預(yù)收款后真實負債率為56.59%。擁有如此充足的現(xiàn)金，本來足以應(yīng)付任何不測。佳兆業(yè)卻僅僅因為4億港元定期貸款到期而宣告?zhèn)鶆?wù)違約，這不禁引發(fā)業(yè)界猜測，佳兆業(yè)的真實財務(wù)狀況如何？

 

誘因：金融機構(gòu)爭相查封佳兆業(yè)資產(chǎn)

 

在2014年12月前，無論是銷售業(yè)績還是股價走勢，佳兆業(yè)堪稱表現(xiàn)最佳的上市房企之一，但危機總在一片歌舞升平中到來。

 

根據(jù)佳兆業(yè)2014年12月初發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，公司在前11月實現(xiàn)合約銷售金額271.8億元，完成全年目標的90%，目標完成指日可待。與此同時，多數(shù)投行均給予佳兆業(yè)“買入”評級。野村證券在2014年10月末發(fā)布的研究報告便指出，佳兆業(yè)在深圳共有13個項目，保守估計可提供逾1100億元的可出售資源，至少在2019年前，其銷售非常強勁，維持“買入”評級，目標價為4.15港元。

 

但自2014年12月佳兆業(yè)被曝位于深圳的多個樓盤、合計50億元的貨值被深圳市規(guī)劃和國土資源委員會的相應(yīng)地方分支機關(guān)鎖定買賣協(xié)議備案，導(dǎo)致公司在深圳的所有經(jīng)營活動處于休克狀態(tài)后，公司隨后接連曝出離岸貸款違約、優(yōu)先票據(jù)未按時付息，以及被多家金融機構(gòu)申請查封資產(chǎn)等事件，讓這家本應(yīng)在2014年超額完成銷售目標的房企新貴，一度傳出走向破產(chǎn)重組的境地。

 

另據(jù)中國證券網(wǎng)報道，杭州透明售房網(wǎng)顯示，佳兆業(yè)位于杭州五常一樓盤項目全部房源顯示變成限制房，共計待售房源749套。也就是說，該項目全部待售房源突然被鎖死，禁止銷售。

 

上述“鎖房”事件發(fā)生不足一個月，2015年1月1日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，由于公司原董事會主席郭英成辭職觸發(fā)了一項融資協(xié)議包含的強制性提前還款條文，未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款，引發(fā)了第一場貸款違約風(fēng)波。

 

隨后，深圳龍崗區(qū)兩個舊改項目的合作伙伴宣稱佳兆業(yè)違反項目的合作協(xié)議、多家內(nèi)地銀行以及信托公司申請查封公司資產(chǎn)、美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)技術(shù)性違約，總資產(chǎn)達到1000億元的佳兆業(yè)仿佛在一夜之間崩盤。截至2014年12月24日停牌前，公司股價大幅下跌至1.59港元。

 

“從資產(chǎn)負債表來看，佳兆業(yè)的財務(wù)狀況其實并不差，截至2014年6月30日，公司擁有111億元的現(xiàn)金，資產(chǎn)負債率為75.62%，扣除預(yù)收款后真實負債率為56.59%，在行業(yè)處于合理水平。”某上市房企高管陳華（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但作為資金密集型行業(yè)，房企日常經(jīng)營運作需要現(xiàn)金的高速流動，拿地、原材料進貨、工程建筑、員工薪資等大量環(huán)節(jié)需要消耗現(xiàn)金，但公司真正的自由現(xiàn)金流并不多。如果一個銷售占比接近30%的地區(qū)突然被暫停經(jīng)營活動，沒有了現(xiàn)金回籠，企業(yè)資金面將遭受嚴峻考驗。

 

“更致命的是，深圳項目被封鎖的消息傳出后，引發(fā)金融機構(gòu)恐慌情緒蔓延，爭相申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。”陳華說，對于銀行而言，只要房企有一個項目出現(xiàn)異常狀況，這種憂慮情緒在銀行間會快速傳播，隨著佳兆業(yè)在深圳的全部項目均被封鎖，與這些項目有配套融資的銀行一窩蜂要求還款，即便是深圳以外的項目，銀行也會由于擔(dān)心企業(yè)前景而催款。在這種情況下，即便強如萬科也不可能同時應(yīng)付如此多金融機構(gòu)的還款要求，最終導(dǎo)致佳兆業(yè)越來越多的資產(chǎn)被法院查封，部分現(xiàn)金存款也被凍結(jié)，現(xiàn)有資產(chǎn)已經(jīng)無法盤活。

 

在陳華看來，隨著有關(guān)佳兆業(yè)的負面消息在全國蔓延，外地項目也會受到購房者對公司破產(chǎn)擔(dān)憂的影響，銷售陷入低潮，無法為公司提供新增的現(xiàn)金回籠。對于身處長產(chǎn)業(yè)鏈的房企而言，只要其中一個環(huán)節(jié)出問題，負面消息的發(fā)酵很可能會將企業(yè)拖到崩潰的邊緣。

 

根據(jù)佳兆業(yè)在2015年1月12日晚間發(fā)布的最新公告，公司正與數(shù)名候選人 （含國際投行）商討，以委聘可就公司的資本架構(gòu)提供戰(zhàn)略建議的財務(wù)顧問，并協(xié)助公司審閱及評估多種方案并制定可獲得各方同意的解決方案的計劃。

 

某央企背景的房企高管向記者表示，按照目前的現(xiàn)狀，佳兆業(yè)能盤活重生的可能性微乎其微，也看不到生命人壽出手相救的跡象。考慮到佳兆業(yè)自身資產(chǎn)優(yōu)良，最好的解決辦法是尋找新的投資者接盤，具有較強背景的央企、國企類房企是理想目標。

 

反思：政商關(guān)系需要重塑

 

讓一個房企在某個城市的全部業(yè)務(wù)處于休克狀態(tài)，這在中國房地產(chǎn)歷史上幾乎從未出現(xiàn)過。截至記者截稿，相關(guān)管理部門也沒有對佳兆業(yè)深圳所有項目經(jīng)營活動被暫停作出正面回應(yīng)，這也引發(fā)業(yè)界諸多猜測，郭英成更一度被傳事涉深圳落馬政法委書記蔣尊玉一案。

 

在陳華看來，佳兆業(yè)以在深圳經(jīng)營舊城改造起家，偏偏舊改是國內(nèi)土地出讓各種途徑中透明度最低的，企業(yè)更依賴于通過線下談判的方式達成合作，這時候良好的政商關(guān)系就成為項目成功運作的關(guān)鍵。佳兆業(yè)在外地的舊改項目推進遠不如在深圳順利，說明其在深圳擁有強大的政府公關(guān)能力。但隨著反腐風(fēng)浪掀起，舊改項目反而成了容易牽涉官員腐敗的危險區(qū)域，這也給其他房企帶來了反思：在新形勢下，如何更恰當?shù)靥幚碚剃P(guān)系？

 

“房地產(chǎn)作為一個與政策有密切相關(guān)性的行業(yè)，完全脫離政商關(guān)系是不可能的。”一家正參與廣州某舊改項目的上市房企高管向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，其實在國內(nèi)，不少城市舊改項目都是市場化運作，但在實際操作過程中，單靠市場化手段開發(fā)商很難完成拆遷，搞不好資金投下去幾年都沒有動靜，這時候就需要政府的力量去引導(dǎo)和協(xié)調(diào)。因此，在保證不觸及紅線的前提下，如何制定完善的規(guī)則讓政府部門與企業(yè)更好地各司本職，是行業(yè)需要思考的問題。

 

“可以預(yù)見的是，以往通過政府公關(guān)能力獲取優(yōu)質(zhì)資源謀求利潤的時代已經(jīng)終結(jié)。”陳華表示，正如萬達集團董事長王健林所言：“親近政府，遠離政治”。在新形勢下，企業(yè)拼的是真本事，誰能通過經(jīng)營能力滿足地方政府的經(jīng)濟發(fā)展需求、為社會創(chuàng)造更多的福利，誰就有機會從政府手上獲取更好的資源。